Signa Holding オーストリア最大の非上場不動産会社

Signa Holding GmbH（略称：SIGNA）

　オーストリア最大の非上場不動産会社であった。

　Signa Holding GmbHは2023年11月末に倒産手続きを開始すると発表した。

　同社はウィーン商事裁判所に自己管理による事業再編手続きを申請する予定である。

　Signaは、2000年にチロル出身の起業家

　　　レネ・ベンコ（René Benko）

によって設立された。

　長年にわたり、150人以上の従業員を擁し、ウィーン、インスブルック、ミュンヘン、デュッセルドルフ、ルクセンブルク、チューリッヒ、ボルツァーノ、ベルリン、ハンブルクにオフィスを構える、汎欧州の不動産グループへと成長した。

　グループの主な事業分野は、都心部の主要立地における不動産への長期投資である。

　また、4万6000人以上の従業員を擁し、中央ヨーロッパ最大のショッピングモール所有者にもなっている。
　2013年、Signaはドイツのスポーツ用品専門店であるKarstadt sportsとKarstadt Premiumの過半数株式を取得し、マーチャンダイジング事業を拡大した。

　2014年夏には、Karstadt Warenhausを買収した。

　2013年以降、Signaは2つの独立した事業セグメントで事業を展開している。

　2018年には、「Signa Media」を第3のセグメントとして追加した。
　グループの不動産資産総額は140億ユーロを超え、現在の開発規模は約80億ユーロである。

　Signaグループは、オーストリアとドイツの主要市場に加え、イタリア、スイス、ルクセンブルク、ベルギー、チェコ共和国でも事業を展開している。

　2020年2月のインタビューで、レネ・ベンコ氏は総資産が250億ユーロであると述べている。

　Signa Holdingの筆頭株主は、全株式の85%を保有する

　　　Familie Benko Privatstiftung

である。

　Lindt & SprüngliのマネージャーであるErnst Tanner氏が10%を保有している。

　残りの5%は、Fressnapfのマネージャーである

　　　Torsten Töller氏

が所有している。

　ギリシャの船主であるGeorge Economou氏は2015年に退任した。

　Signa Holding GmbHの経営は、Christoph Stadlhuber氏とMarcus Mühlberger氏の2人のCEOが担っている。

　2013年初頭より、シグナグループの事業運営および戦略管理は、

　　　グループ執行委員会（GEB）

の管轄下にある。

　GEBは、中核事業のCEOとグループCFOの5名で構成され、個々の中核事業の運営だけでなく、グループ戦略と調整、資金調達といったグループ横断的な事項も担当している。
　諮問委員会は正式な会社法上の機能を有していない。

　ただ、シグナの戦略方針を決定する機関とみなされている。

　この諮問委員会の委員長は、創業者のレネ・ベンコ氏である。

　委員は、元SPÖ（社会民主党）首相の

　　　アルフレッド・グーゼンバウアー氏

で、ベンコ氏とは友人関係にあると語っている。

　グーゼンバウアー氏はシグナ・ホールディングの諮問委員会のメンバーであった。

　元FPÖ（自由民主党）副首相のズザンネ・リース＝ハーン氏もシグナ・ホールディングの諮問委員会のメンバーであった。

　諮問委員会には、元ライファイゼン銀行の

　　　カール・セヴェルダ氏

と、元カジノ・オーストリア取締役の

　　　カール・シュトース氏

も含まれている。

　フランクフルト近郊のエシュボルンにあるドイツ証券取引所の新本部ビル、ベルリンの高級百貨店カーデーヴェー、ハンブルクのアルスターハウス、ミュンヘン中心部のオーバーポリンガー、ウィーンの歩行者天国とマリアヒルファー通りの物件は、シグナのポートフォリオに属している。

　また、デュッセルドルフのケーニヒスアレーにあるセブンス・ショッピングセンターもシグナのポートフォリオに属している。

　オーストリアでは、ウィーンのカウフハウス・チロル、ゴールデンズ・クオーターの物件、そしてマイネル・アム・グラーベンが入っている建物の一つもシグナのポートフォリオに属している。

　2013年12月、シグナはバワグP.S.K.の本社ビルであるウィーン・ポストパルカッセを取得し、同銀行に長期賃貸したことが発表された。

　ヴェネツィアの大運河沿いにあるホテル バウアー パラッツォは、2020年にベンコ氏のシグナ グループに買収され、パーク ハイアット ウィーン、レッヒ アム アールベルクのシャレー N、イタリアのガルダ湖畔にある高級リゾート ヴィラ エデンを含む同社のホテル ポートフォリオに加わった。

　Signa Holdingは2000年に設立され、レネ・ベンコ氏が設立した

　　　Immofinna

の前身である。

　当初は小規模なロフトの改修事業に注力していた。

　2001年にはKarl Kovarik氏が同社に加わり、ウィーンに最初のオフィスを開設した。

　2004年にはショッピングモールKaufhaus Tyrolの建設が開始された。

　その後、ミュンヘン、チューリッヒ、ルクセンブルクにオフィスを開設した。

　この時期には、フランクフルトのドイツ取引所のような大規模な不動産もポートフォリオに加わった。

　Karstadt Premium GmbH、Karstadt Sports GmbH、Karstadt Warenhaus GmbH、およびそれぞれの子会社が段階的に買収された。 　2012年12月末、ベルリンの

　　　カウフハウス・デス・ヴェステン（カーデーヴェー）

を含むカールシュタット百貨店17店舗のポートフォリオが、

　　　シグナ・プライム・セレクションAG

によって11億ユーロ超の金額で買収された。

　この取引は、2012年のドイツにおける小売不動産投資としては、断然最大規模となった。

　2013年9月16日、シグナはBSGグループと共同で、ドイツ系アメリカ人実業家

　　　ニコラス・ベルグリューエン氏

のベルグリューエン・ホールディングから、

　　　カールシュタット・プレミアム有限会社（Karstadt-Premium-GmbH）

の営業事業の75.1%と

　　　カールシュタット・スポーツ有限会社（Karstadt-Sports-GmbH）

の営業事業の75.1%を3億ユーロで買収したことを発表した。

　この資金は、カールシュタットの長期的な競争力確保を目的とした、カールシュタット・グループの強化と各店舗の近代化に充てられた。

　2013年11月、シグナ・ホールディングスは、カールシュタット・プレミアムおよびスポーツショップの株式の半分（37.55%）をイスラエル人実業家

　　　ベニー・シュタインメッツ

に譲渡した。

　カールシュタット・プレミアムは、ベルリンの高級百貨店「カウフハウス・デス・ヴェステンス」、ハンブルクの「アルスターハウス」、ミュンヘンの「オーバーポリンガー」の3店舗を運営している。

　28のスポーツショップを擁するカールシュタット・スポーツは、ドイツ有数のスポーツ用品小売業者である。

　2014年8月15日、シグナ・ホールディングスは

　　　カールシュタット・ウェアンハウスGmbH

の株式100%、および

　　　カールシュタット・プレミアムGmbH

　　　カールシュタット・スポーツGmbH

の残りの株式を取得した。

　この取引により、ベルグリューン・ホールディングスはカールシュタット・グループの事業およびカールシュタットの各施設の所有権から最終的に撤退した。

　2015/16年度、カールシュタット・グループは数年ぶりの黒字を達成した。

　翌年には利益が100万ユーロを突破した。

　今後はオンライン事業に注力してい区コットを明らかにした。

2016年以降：さらなる拡大
　2016年4月、Signa Retailは、大手スポーツ・マルチチャネル・プロバイダーである

　　　Outfitter

の過半数株式を取得した。

　この投資の一環として、Signa RetailはOutfitterの株式の60%を取得し、残りの40%は

　　　Ron Berger

が保有した。

　創業者であり、かつて唯一の株主であったRon Bergerは、今後もOutfitterに深く関わり、マネージング・ディレクターのMaximilian Albertと共に事業運営を継続している。

　Karstadt SportsとOutfitterの統合により、ドイツにおける市場リーダーとしての地位を確立していく計画である。

　2011年には、スペインに拠点を置くショッピングクラブ「Privalia」がドイツの企業を買収した。

　2013年5月13日、Strabagの代表であるHans Peter Haselsteiner氏が、自身の家族信託を通じてSigna Prime Selection AGの株式を取得したことが明らかになった。

　2015年11月、Privaliaは撤退し、マネージングディレクターの

　　　　アントニオ・ゴンサロ氏

が率いる経営陣が同社を引き継いだ。

　その間、1998年にドレス・フォー・レスを設立したミルコ・シュルティス氏がCEOに復帰した。

　2017年7月より、サンドラ・レーム氏が経営に携わっている。

　ヘッセン州ケルステルバッハにある本社には約260名の従業員がおり、商品は60カ国以上で発送されている。

　2016年8月、Signaはデザイナーファッションのオンラインアウトレット「ドレス・フォー・レス」の株式を100%取得した。　

　2016年11月初旬、Signa Retailは、自転車およびアウトドア用品の専門通信販売会社

　　　Internetstores

の株式87%を取得した。

　経営陣は全員留任し、Markus Winterが2016年10月1日にCEOに就任した。

　2017年現在、Internetstoresはヨーロッパ14カ国でオンラインショップを展開している。

　アウトドア用品のポートフォリオには、ドイツのオンライン小売業者

　　　Campz

とスウェーデンのインターネット企業

　　　Addnature

が含まれる。

　自転車分野では、Fahrrad.deとBrügelmannのインターネットストアが主にドイツで展開されており、ヨーロッパ全土の自転車愛好家に利用されています。

　ドレス・フォー・レスは1999年に設立され、主にドイツ、オーストリア、スイスの3カ国とオランダを含む13カ国で事業を展開している。

　2016年末、Signaはスポーツ用品小売業におけるマルチチャネル小売業者Tennis-Pointの過半数株式の78%を取得した。

　創業者のクリスチャン・ミーレ氏とトーマス・ヴェレ氏は引き続き同社を経営し、株式の22%を保有している。

　Tennis-Pointは、100を超えるスポーツブランド、プライベートブランド、エクスクルーシブブランドから12,000点以上のテニス用品とランニング用品を揃え、幅広い品揃えを誇る。

　これらの商品は、19のオンラインショップとDACH（ドイツ・オーストリア）地域にある12の支店で販売されている。

　ミュンヘン中央駅とシュタッフス駅の間に位置するミュンヘン中心部において、Signa Real Estateは2016年10月、パートナーであるRFR Holding GmbHとの合弁事業により、有名な百貨店群

　　　Karstadt München Bahnhofplatz

の事業に参画した。

　2018年9月11日、シグナは、2013年に同チェーンを買収したカナダの

　　　ハドソンズ・ベイ・カンパニー

から、百貨店チェーン「ガレリア・カウフホフ」の株式の過半数を買収した。

　この買収により、シグナはカールシュタット百貨店チェーンをガレリア・カウフホフと合併させることができた。

　2019年6月、ハドソンズ・ベイ・カンパニーが保有していたガレリア・カウフホフの株式は、シグナ・ホールディングスに買収された。

　2019年6月、シグナは、プジョー一族の株式を運用するフランスの投資会社ソシエテ・フォンシエール・フィナンシエール・エ・ドゥ・パルティシピオンが、シグナ・プライム・セレクションの株式5%を1億8,600万ユーロで取得したことを確認しました。

ニューヨークに拠点を置く投資会社マディソンは、2019年7月にシグナ・プライム・セレクションAGの株式5%を取得しました。

2023年11月29日、同グループは不動産価格の下落と負債の増加により破産を宣言しました。

　2023年11月、シグナ・ホールディングスの株主と債権者は、ルネ・ベンコ氏が辞任することを確認した。

　Signa Prime Selection GmbHは、103億ユーロの特別債務負担と、2023年11月時点での融資および債務の履行不能により、致命的な流動性危機に陥り、破産管財人の管理下に置かれている。

　Signaの資産の大部分は、売却または破産管財人の管理下に置かれる予定で、これには米国のSigna Sport UnitedやドイツとオーストリアのKaufhofも含まれる。

　オーストリア、ドイツ、イタリアでは、検察当局がレネ・ベンコ氏を詐欺的破産およびマネーロンダリングの疑いで捜査を開始した。　

　2023年12月には、子会社の

　　　シグナ・プライム

も破産した。

　経営陣は自己破産手続きを進めていると、デア・シュピーゲル誌が2023年12月8日に関係者の話として報じた。

　シグナ社は、ベルリンのカーデーヴェーやウィーンの「ゴールデン・カルティエ」といった著名な高級物件を保有していた。

　また、ハンブルクのエルプタワーと呼ばれる超高層ビルもシグナ・プライム・セレクションAGの所有である。

　超高層ビルの建設は既に2023年11月に中止されている。
　2025年1月、レネ・ベンコ氏はシグナ・ホールディングの資産を捜査当局から隠蔽しようとしたとして逮捕される予定だった。
　2017年1月初旬、Signa Real Estateは、ウィーンの著名な不動産開発会社である

　　　BAI Bauträger Austria Immobilien GmbH

を買収すると発表した。

　BAI Bauträger Austria Immobilien GmbHは、現在約17億ユーロの投資額を誇る不動産開発会社で、現在18件のプロジェクトを保有し、開発面積は44万�uを超えている。

　BAIグループの一員として、プロジェクト開発および不動産開発サービス会社（BAI）、仲介会社（BAReal）、不動産管理会社（Donath）も買収され、新オーナーに引き継がれている。

　新オーナーの下でBAIが掲げる将来の目標は、ウィーンで手頃な価格の住宅を提供する独立した住宅開発会社になることであった。

　2017年6月中旬、同社はオンラインマーケットプレイスHood.deの株式の過半数（70%）とオンラインプラットフォームMybestbrandsの株式の60%を取得した。

　2017年夏、Signaのプロジェクト「The Icon Vienna」は、Allianzへの先渡し取引の一環として、新ウィーン中央駅に売却した。

　10月初旬、オフィスプロジェクト「オーストリア・キャンパス」の最初の3つのコンポーネントがPGIMリアルエステートに売却した。

　5億ユーロを超える取引額は、2017年最大の不動産取引であり、当時のオーストリアにおけるオフィス不動産取引としても最大規模であった。

　2017年10月初旬、ドイツ、オーストリア、イタリア北部の都心部の好立地に不動産を保有する

　　　Signa Prime Selection AG

の株主資本が10億ユーロ増資された。

　Signaの既存投資家、

　　　ハンス・ペーター・ハゼルシュタイナー氏

の個人財団、

　　　ニキ・ラウダ氏

のファミリーオフィスに加え、新規投資家も増資を引き受けた。

　11月、Signa Prime Selection AGは、ベルリンのアッパー・ウェスト、ハンブルクのカウフマンスハウスとアルスターアルカーデン、フランクフルトのアッパー・ツァイル開発プロジェクト、そしてミュンヘン駅のカールシュタット・プロジェクトにおけるRFRの50%出資を含む5つの物件からなるポートフォリオを取得した。

　残りの50%は、Signa Primeが既に保有していた。

　取引額は約15億ユーロで、2017年のドイツにおける不動産取引としては過去最大規模となった。

　12月初旬、以前はSigna Fundsが所有していたデロイト本社ビルが

　　　BNPパリバ・リアルエステート

に移管された。

　12月中旬には、ベルリン・ミッテ地区のオフィスビル「シックラー・ハウス」を買収した。

　2017年12月、S-Immoの株主である

　　　ロニー・ペシック氏

がSigna Holdingと契約を締結し、Signa Holdingが保有する21.86%の株式すべてを取得することを発表した。

　2018年2月末、スポーツウェアのオンラインショップ

　　　Stylefile

を買収した。

　2018年4月、Signa Retailの4つの取引プラットフォームの1つであるSigna Sports Groupは、同社の再任を発表した。

　ドイツのeBayの元マネージングディレクターであり、eBayヨーロッパの経営陣メンバーでもある

　　　ステファン・ツォル博士

が、2018年7月1日付でシグナスポーツグループのCEOに就任した。

　2018年4月初旬、ウィーン保険グループ（VIG）は、子会社のSparkassen Versicherung AGを通じて保有していたS-Immo AGの株式10.22%を売却した。

　この過程で、ベンコ私設財団一族はVIGの株式パッケージの7.28%を取得した。

　その時点で優先購入権を含めて21.86%の株式をS-Immo AGに提供し、合計29.14%の株式を保有した。

　2018年4月中旬、ロニー・ペシック氏とSignaグループは、S-Immoの株式29.14%すべてをImmofinanzに売却した。

カールシュタットのCEO、ステファン・ファンデルル氏は2018年5月、ベルリン・テーゲル地区に30年ぶりとなる新店舗をオープンすると発表した。

　2018年6月1日、クリスチャン・ブーベンハイム氏がアウトドア用品および自転車用品を扱うインターネットストアのオンラインハンドラーの新CEOに就任た。

　これに伴い、Autoscout24のマネージャーはSigna Retailに移った。

　2018年6月15日、

　　　ベンコス・シグナ社

が財政難に陥っていた家具チェーン

　　　Kika / Leiner

を買収したことが発表された。

　この買収により、オーストリアの老舗家具店は危機から救われた。

　買収後、ラインホルト・ギュテビア氏が家具店チェーンの経営を引き継いだ。

　2018年10月、Signa Holding傘下の

　　　BAI Bauträger Austria Immobilien GmbH

が、オーストリア通信社（APA）の旧本社ビルを買収したことが発表された。

　高さ82メートルのこの高層ビルは、住宅建設プロジェクトに転用される予定である。

　2018年11月、Signa Holdingはオーストリアの日刊紙「Kronen Zeitung」と「Kurier」を保有するドイツのFunkeメディアグループの株式49%を買収すると発表した。

　これはメディア分野への初の投資となります。

　Signa Holdingのこの事業部門は、不動産デジタル化分野における有望なプロジェクトの発掘に取り組んでいる。

　この文脈においては、ウィーン経済会議所との協力関係はすでに締結されている。

　2018年9月、ウィーンのスタートアップ企業

　　　Storebox

は、Signa Innovationsから7桁の投資を獲得した。

　同社のコンセプトは、緊密な倉庫ネットワークの構築を目指しており、これは通信販売事業の増加に伴い、より重要になる可能性がある。
　このスタートアップ企業は、不動産物件の評価にデジタルトランスフォーメーションの手法を活用している。

　12月には、Signa Innovationsによる新会社への投資が発表され、投資額は7桁に達する見込みであった。

　2019年3月、Signa HoldingはRFR Holdingと提携し、ニューヨークのクライスラービルを推定1億5000万米ドルで買収した。

　4月、Signa Sports Groupとその子会社internetstoresは、2005年にフランスと南ヨーロッパのサンテティエンヌで設立されたオンライン自転車販売店Probikeshopの株式を100%取得した。

　2019年6月、シグナ・ホールディングのスポーツトレーディング部門は、フランスのテニス用品オンライン小売業者

　　　Tennis Pro

を買収した。

　2019年11月、シグナ・ホールディングの小売部門が、破産した旅行代理店

　　　トーマス・クック・ドイツ

の旅行代理店とオンラインプラットフォームを買収し、当面の間、同社の雇用を確保することが発表された。

　2019年12月、ガレリア・カールシュタット・カウフホフが

　　　オットー・グループ

からスポーツ用品小売業の

　　　スポーツチェック

を買収することが発表された。

　これにより、シグナ・リテール部門の従業員数はさらに1,300人増加し、年間売上高は3億ユーロに達する見込みであった。
　2020年2月初旬、Signaグループは

　　　Centralグループ

と提携し、ミグロスからGlobusの雑誌を買収すると発表した。

　SignaとCentralグループの提携は、2021年にSelfridgesを買収したことで継続され、両社はそれぞれ50%の株式を保有する予定であった。

　2020年2月、Signa Retailは年間売上高85億ドルで世界最大の小売業者ランキングで124位にランクインした。

　Signa Primeの株式を保有する著名な実業家には、

　　　Roland Berger氏

　　　Wendelin Wiedeking氏

　　　Ernst Tanner氏

　　　Harti Weirather氏

　　　Torsten Toeller氏

などがいる。

　2024年1月、Benkoの債権者リストには、多数のフォルクスバンク、ライファイゼンバンク、貯蓄銀行、プライベートバンク、保険会社も含まれていた。